Angaben nicht leichtfertig vertrauen

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Immobilienerwerb: Vorsicht bei Energiedaten 

Immobilienkäufer sollten den Angaben zur Energiebilanz eines Objekts nicht leichtfertig vertrauen. Sind die Berechnungen zum energetischen Zustand einer Immobilie nicht ausdrücklich Bestandteil des Kaufvertrags, so Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Stefan Bernhardt, haben Erwerber später Schwierigkeiten, diesbezüglich Schadenersatz geltend zu machen.

Bernhardt verweist auf ein aktuelles Urteil des OLG Schleswig, demzufolge es nicht automatisch einen Sachmangel darstellt, wenn die Daten im Energieausweis nicht dem tatsächlichen Energiezustand eines Hauses entsprechen (Az. 17 U 98/14). Die Richter wiesen die Klage eines Ehepaares ab, das nach dem Einzug in ein 1934 gebautes Haus feststellen musste, dass die Angaben zu Dämmstandard, Heizungs- und Strombedarf in dem vorgelegten Energieausweis nicht stimmten.

Das Gericht hielt sich an nüchterne Fakten: Im Maklerprospekt sei kein gut zu heizendes Gebäude angeboten worden – und angesichts des Baujahrs 1934 sei dies auch nicht zu erwarten gewesen. Die Käufer hätten sich zwar einen Energieausweis vorlegen lassen, doch seien die darin enthaltenen Angaben nicht verbindlich. Zudem hätten die Energiedaten weder in den Vertragsverhandlungen eine Rolle gespielt noch seien im Kaufvertrag dazu entsprechende Vereinbarungen getroffen worden. Stattdessen sei die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen worden. „Um ihre Forderung nach Ausgleich der Wertminderung und Ersatz für erhöhte Heizkosten geltend zu machen, hätten die Käufer beim Notar darauf drängen müssen, die energetischen Daten im Kaufvertrag festzuhalten“, kommentiert Bernhardt.

Auch für die Planung einer Heizungsanlage sind die Angaben in einem Energieeinsparnachweis keine rechtsverbindliche Grundlage. Das OLG Frankfurt am Main hat die Klage eines Bauherrn (Az. 18 U 38/14) abgewiesen, der auf der Basis eines EnEV-Nachweises eine Wärmepumpenanlage in sein Einfamilienhaus einbauen ließ. Aufgrund fehlerhafter Daten im EnEV-Nachweis sei die Heizungsanlage falsch dimensioniert worden. Die Kosten der notwendigen Umrüstung in Höhe von 11.000 Euro wollte der Kläger vom Architekten erstattet haben.

Bernhardt: „Bauherren und Immobilienkäufern, die ja in aller Regel energetische Laien sind, machen es die aktuellen Urteile nicht gerade leichter. Man kann ihnen nur raten, zu Energieberechnungen möglichst eine zweite Meinung einzuholen und entsprechende Daten in einen Bau- oder Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Dann hat man zumindest eine Grundlage, falls es zu einem juristischen Nachspiel kommt.“

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