Mit spitzem Bleistift rechnen

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Ob und wie man sich im LDS eigene vier Wände leisten kann

In der Region um KW ist Bauland nur noch schwer zu bekommen. Und die Preise für unbebaute Wohnbaulandflächen sind im Berliner Umland 2017 wie im Jahr davor weiter kräftig gestiegen (ca. 25 %) und auch die Baulandpreise in den ländlichen Regionen weisen Steigerungen bis zu 15 % auf. Diese Steigerungen entsprechen in etwa dem Landestrend.

In den ersten drei Quartalen 2017 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,8 Prozent. Einen Boom gibt es aber nicht in allen Regionen. Der Quadratmeter bei hochwertigen Eigentumswohnungen kostete in Frankfurt am Main zuletzt gut 4000 Euro im Schnitt und in München 6470 Euro, im Erzgebirgskreis hingegen nur 781 Euro. Dagegen sind die Spitzenwerte im LDS noch sehr moderat: Wohnbauflächen im Berliner Umland wechselten durchschnittlich für 105 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Spitzenwerte wurden 2017 erneut in den Uferlagen am Zeuthener See mit gut 350 Euro pro Quadratmeter sowie im Schönefelder Ortsteil Großziethen mit 250 Euro pro Quadratmeter erzielt. Bei Ufergrundstücken auf dem Miersdorfer Werder in Zeuthen kletterten die Quadratmeterpreise von 180 auf 250 Euro. Dagegen kostet ein Quadratmeter Baufläche im Süden von Dahme-Spreewald, dort, wo sich die Wölfe grüßen, nur fünf Euro. Doch auf jeden Fall: Eigene vier Wände kosten: Kann sich ein KWer Single mit 1.260 Euro netto eine Eigentumswohnung leisten? Vom Eigenheim bis zur Eigentumswohnung – im Landkreis Dahme-Spreewald könnten künftig mehr Menschen in einem Zuhause wohnen, das ihnen auch selbst gehört. Aber das kostet: Das zeigt eine Modellrechnung des Pestel-Instituts (Hannover), bei der es darum geht, die Chancen zu ermitteln, mit denen Mieter zu Wohnungseigentümern werden. Demnach kann in der Stadt Königs Wusterhausen die Wohneigentumsquote von derzeit lediglich 43 Prozent deutlich gesteigert werden. Zum Vergleich: Im übrigen Landkreis Dahme-Spreewald liegt die Eigentumsquote bei 55 Prozent. Das Pestel-Institut hat in seinem regionalen „Wohnungskauf-Check“ – speziell zugeschnitten auf den Wohnungsmarkt in Königs Wusterhausen – auf der Grundlage aktueller Immobilienpreise berechnet, wer sich als Mieter künftig ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung leisten kann – und das mit solider Finanzierung. Voraussetzung ist, dass der Staat sie dabei durch ein Programm mit langfristigen Krediten über die KfW-Förderbank unterstützt und ihnen Sicherheit bei den Zinsen gibt – anders als Kreditinstitute, die in der Regel keine Niedrigzinsen auf Dauer bieten. Weitere Bedingung: Das Land soll für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer sorgen. Diese Forderungen unterstützt die Initiative „Wohn-Perspektive Eigentum“, die das Pestel-Institut mit der Regio-Analyse beauftragt hat. Konkret geht es dabei um den Kauf eines Reihenhauses mit 100 Quadratmetern Wohnfläche in mittlerer Lage und guter Bausubstanz. Dies kostet in Königs Wusterhausen nach dem aktuellen Immobilien-Preisspiegel der LBS rund 230.000 Euro. Dazu kommen noch einmal etwa 27.500 Euro an Kosten, die beim Kauf anfallen – z.B. die Grunderwerbsteuer, Gebühren und Honorare für Notar, Makler, Banken und Berater. „Würde der Staat über 30 Jahre hinweg einen Kredit zum festen Zinssatz von 1,5 Prozent anbieten, wäre vielen in Königs Wusterhausen geholfen, die sich eine Immobilie anschaffen wollen, um selbst darin zu wohnen. Denn die eigenen vier Wände stehen immer noch ganz oben auf der Wunschliste der Menschen“, sagt Matthias Günther. Der Leiter des Pestel-Instituts spricht hierbei von einer „angemessenen und notwendigen Wohneigentumsförderung durch den Staat“. Auf dieser Grundlage würde einem Haushalt in Königs Wusterhausen ein Nettoeinkommen von 2.320 Euro pro Monat reichen, um sich das Reihenhaus anzuschaffen. Und das bei einem Eigenkapital von 20 Prozent – also einem „Immobilien-Startkapital“ von rund 51.500 Euro, rechnet das Pestel-Institut vor.„Wichtig bei dieser Berechnung ist, dass 40 Prozent des Einkommens, das der Haushalt monatlich netto zur Verfügung hat, in die Finanzierung der Immobilie fließen“, sagt Günther. Hierbei seien Zinsen und Tilgung des über drei Jahrzehnte laufenden Kredites berücksichtigt. Ebenso wie eine 1-prozentige Rücklage vom Kaufpreis pro Jahr, um spätere Reparaturen und Sanierungen bezahlen zu können. „Ähnlich gehen die Menschen, die heute noch zur Miete wohnen, auf Nummer sicher, wenn es darum geht, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Singles zum Beispiel, die mit 50 Quadratmetern Wohnfläche gut klarkommen“, sagt Matthias Günther. So eine Eigentumswohnung in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf kostet nach dem LBS-Preisspiegel in Königs Wusterhausen rund 93.500 Euro. Hinzu kommen noch einmal rund 11.000 Euro für die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Damit könnte sich ein Single in Königs Wusterhausen seine eigenen vier Wände schon mit einem Nettoeinkommen ab 1.260 Euro pro Monat leisten, wenn er davon 30 Prozent abzweigt, um seinen Immobilienkredit abzubezahlen. Vorausgesetzt, er bringt ein Fünftel des Kaufpreises – also rund 21.000 Euro – als Eigenkapital mit“, rechnet Matthias Günther vom Pestel-Institut vor. Bedingung immer: Der Staat bietet ein entsprechendes Kreditprogramm. Genau daran, so Günther, hapere es allerdings. „Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Und das ist schon über zehn Jahre her“, so Matthias Günther. Die Folge sei deutlich zu spüren: Mit einer Eigentumsquote von bundesweit rund 45 Prozent liege Deutschland im Europa-Vergleich auf dem drittletzten Platz – deutlich hinter seinen Nachbarn im Westen (Frankreich mit 58 Prozent) und Osten (Polen mit 70 Prozent). Insbesondere die „Nestbauer-Generation“ der 25- bis 40-Jährigen gehöre zu den Verlierern, wenn es um die Anschaffung von Wohneigentum gehe. Dabei sei gerade die Eigentumswohnung oder das eigene Haus ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. „Die eigenen vier Wände sind da und haben Bestand – unabhängig davon, wie die Rentenhöhe im Alter schwankt. Sie bieten die Sicherheit eines dauerhaften ‚Daches über dem Kopf‘ – ohne Angst vor Mieterhöhungen oder vor einer Kündigung“, sagt Pestel-Studienleiter Matthias Günther. Der Stellenwert, den die eigenen vier Wände im Alter hätten, ließe sich auch daran erkennen, dass es derzeit bei den Senioren, die auf staatliche Grundsicherung im Alter angewiesen seien, kaum Wohnungseigentümer gebe.

UR; Pestelinsitute/F: Pestel

Mehr: www.wohn-perspektive-eigentum.de  

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