Wie groß ist die Wohnung wirklich?

Wohnraum ist nicht gleich Wohnfläche das gilt gerade für ausgebaute Räume unterm Dach oder im Keller. Foto: ibb immo

Das jeweilige Baurecht definiert die Flächen von Wohnräumen
Mitunter werden im Internet Häuser zum Verkauf angeboten mit Wohnflächen, die dort nach äußerem Anschein einfach nicht hineinpassen. Was ist da geschehen? Oft haben sich die Eigentümer das Dach ausgebaut oder auch den Keller. Das ergibt in Summe schnell riesige „Wohnflächen“. Aber sind das wirklich auch Wohnräume im rechtlichen Sinne? Das wird durch das Baurecht bestimmt, welches in Deutschland jedes Bundesland in einer eigenen Gesetzgebung, der jeweiligen Landesbauordnung, regelt. Die Bauordnung für Berlin und die Brandenburgische Bauordnung gleichen sich zum Glück in großen Teilen.
Nach der Bauordnung muss zum Beispiel jeder Aufenthaltsraum zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie haben. Das sind in aller Regel neben der Tür und gegebenenfalls der Treppe ins Freie ein Fenster. So eine Treppe darf zum Beispiel keine Einschubtreppe sein. Tatsächlich treffen wir das bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen aus Platzgründen oft noch an. Ist der zweite Rettungsweg tatsächlich ein Fenster, so muss dieses eine lichte Öffnungsbreite von 90 Zentimeter und eine Höhe von 1,20 Meter haben und darf nicht höher als 1,20 Meter über dem Fußboden des Raumes liegen. Liegt das Fenster in einer schrägen Dachfläche, so darf dessen Unterkante waagerecht nicht weiter als ein Meter von der Dachtraufe entfernt liegen. In den meisten nachträglich ausgebauten Dächern oder Kellern fehlt garantiert mindestens eines dieser Merkmale. Weiterhin muss für Aufenthaltsräume die Summe aller Fensterflächen mindestens 1/8 der Grundfläche des jeweiligen Raumes groß sein, gerade in Kellern und Souterrains oft schwer zu erreichen. Die lichten Raumhöhen von Wohnräumen müssen in Brandenburg mindestens 2,40 Meter betragen, in Berlin sind es sogar 2,50 Meter, in Dachgeschossen 2,30 Meter. In Brandenburg gelten diese Höhen allerdings nicht für normal große Ein- und Zweifamilienhäuser. Da dürften Wohnräume also theoretisch auch nur zwei Meter hoch und kleiner sein. Wer es mag … ? Es erfordert also gerade nachträglich ausgebauter Wohnraum größte Aufmerksamkeit und ist in aller Regel auch bauanzeige- bzw. baugenehmigungspflichtig. Wohl denen, die eine Baugenehmigung nachweisen oder eben einsehen können. Das bringt größtmögliche Sicherheit für alle bisherigen und zukünftigen Bewohner. Abschließend noch ein letzter Hinweis: Spätestens ab dem 1. Januar 2021 müssen in allen Fluren und Aufenthaltsräumen von Wohnungen Rauchwarnmelder installiert sein! Den ausführlichen Beitrag und andere Aufsätze zum Thema Immobilien finden Sie unter FAQ auf der Homepage www.ibb-immo.de. Für Fragen wenden Sie sich jederzeit gern telefonisch oder per E-mail an Herrn Wehner unter 030 – 28 44 519 21 oder wehner@ibb-immo.de. Maik Wehner ist Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg. Er ist Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, ausgebildeter Dipl.-Ingenieur für Bauwesen und von der DEKRA zertifizierter Sachverständiger für die Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern. RED/ PI ibb-immo